Vel bevart på Dale?

Langs Gandsfjordens østside ligger Dale, et frodig landskap fullt av fuglesang og epletrær – og mange vonde minner. Skal det blåses nytt liv i området eller bør det få hvile i fred?

- Det er veldig delte meninger om Dale. Jeg tror mange pårørende mener det burde blitt revet, sier Svend Erik Haavik, daglig leder ved Dale Eiendomsutvikling. - Jeg tror en forsiktig utbyggingen over år er løsningen.

Sykehuset på Dale ble vedtatt nedlagt av Fylkestinget i 1980, men det det skulle gå 21 år før det ble stengt som psykiatrisk sykehus. Og hele tiden har debatten gått om hva og hvordan området nå skal disponeres.

- Men kanskje det er derfor vi har lykkes så godt i å sortere ut hva som skal bevares fra de ulike epokene og hva som skal rives, sier Haavik. - Og det er jo det som er sakens kjerne – det dreier seg ikke bare om bygg, men om å bevare mens man kan, kunne finansiere bevaringen og tilrettelegging av transport til bruk og bolig.

 

Stranda for alle

Dale Eiendomsutvikling AS er et heleid datterselskap av Rogaland Fylkeskommune. Området selskapet forvalter, er på rundt 43.000 kvadratmeter. Til sammenligning består Sola Flyplass av kun 19.600 kvadrat.

- Eiendommen inkluderer Dalsnuten og strekker seg innover nesten helt til Lifjell. Og den har 5.300 meter strandlinje. Med enkle grep kan vi lage det største bade- og friluftsområdet i kommunen!

Haavik er opptatt av å sikre allmennhetens tilgjengelighet til sjøen.

- Vi mennesker har alltid blitt tiltrukket av to ting: Ild og vann. Derfor er jeg opptatt av å bevare kystlinja, og vil at 100-meterslinja skal være offentlig. Men det vi vil gjøre skal være vakkert og gli inn i naturen.

Første byggetrinn inkluderer gang- og sykkelsti fra Gramstad og inn til Dale som skal gå på nedsiden av veien.

- Det skal være en kyststi som åpner opp muligheten for folk til å benytte seg av alle svaberg og strender som ligger her langs fjorden.

Dales eiendom slutter like før fjell møter fjord – den ytterste tuppen bestående av 2-3 kilometer strandlinje, er Bymarka som eies av Stavanger Turistforening.

- Til sammen kunne vi ha fått gang- og sykkelsti hele veien rundt til Hommersåk, sier Haavik. Slik som det er i dag, blir det for vanskelig for folk flest å pakke snippesken med badetøy å legge i vei. Derfor må vi øke tilgjengeligheten – og dette har potensiale til å bli helt unikt i Europeisk sammenheng.

 

Vedlikehold i minus

Rundt 1.000 av selskapets 4.500 dekar blir regnet som spesielt egnet for boligutvikling. Der iblant deler av den velkjente eksisterende bygningsmassen som skal ivaretas og driftes. Og disse bygningene har vært mang en oppildnet strids kjerne: Den ene ytterfløyen vil bevare alt som museum, mens den andre vil jevne det hele med jorden.

Haavik er utdannet siviløkonom og setter ulike alternativ inn i regnstykket:

- Bygningsmassen har i dag et etterslep på vedlikehold pålydende 500-800 millioner kroner. Men, det er egentlig ikke så mye fordelt per kvadrat. Og den eneste muligheten for å redusere denne kostnaden er ved å rive byggene.

Haavik påpeker at det ellers ikke er kostnader til vedlikehold og eventuelt utvikling som er det økonomiske problemet, men driften:

- Hvordan få en jevn strøm av kapital til å drifte resten videre?

Han mener løsningen er å få ned volumet ved å prioritere hva som skal bevares, og så gjøre det skikkelig. Men hva og hvordan? Også her har det vært like mange spørsmål som svar.

Eiendomsselskapet har blant annet søkt råd hos Husbanken angående hovedhuset:

- De har fortalt oss mye om hva vi ikke bør gjøre. Og det er viktig og kostnadsbesparende kunnskap.

 

Enestående EU-midler

Da Haavik begynte som daglig leder ved Dale for fem år siden, ble han presentert for et sett med tegninger:

- De viste en svær drabantby med 3.000 boenheter oppover dalsiden. For å si det forsiktig, hadde det fått den utskjelte Groruddalen til å bli pen ved sammenligning, ler Haavik. - Men, i 2008 var det også blitt sendt inn en søknad til EU om å få tildelt midler fra EU 7. Rammeprogram; Concerto.

Concerto skal finne løsninger for å møte framtidens energibehov på en mer bærekraftig måte. 45 ulike samfunn jobber i dag med 18 prosjekter med det mål for øyet å være mest mulig selvforsynt med energi.

- Den gang søknaden ble levert var det vel ingen som trodde det skulle gå – eller ante konsekvensene.

Men så i 2009 kom den fantastiske meldingen om at Rogaland Fylkeskommune hadde vunnet tildelingen i konkurranse med 36 andre innsendte søknader. Prosjektet ble kalt PIME'S, som står for Play It More Efficient, Sam – eller Vitale Dale på godt norsk.

- Dale er det eneste prosjektet i Norge som har fått midler til bygging, sier Haavik stolt.

 

Hovedbygget består

Potensialet for Dale er 2.500 boenheter. Området som omfattes av PIME’S er på 140 mål og vil bygges ut med 100-150 moderne og miljøvennlige enheter. Dette er byggetrinn 1 og inkludert er det monumentale hovedbygget i jugendstil.

- Vi har foretatt en grundig kulturhistorisk utredning av hele området (DIVE), samtidig med at Riksantikvaren gjorde sin. Og på tampen av 2012 fastslo Riksantikvaren at hovedbygget har regional verdi, men ikke nasjonal. Dermed ble det åpnet for ombygging til boliger, forklarer Haavik.

Så begynte arbeidet med å finne en løsning som kan være både miljømessig og økonomisk bærekraftig. Ad omveier fant de det Tallin-baserte arkitektfirmaet KoKo. Og for ordens skyld; Navnet er en sammensetning av etternavnene til de to grunnleggerne Andrus Kõresaar og Raivo Kotov.

Firmaet har mottatt en rekke utmerkelser og priser for sitt arbeid, blant annet ble de i fjor utpekt til Europamestere innen bevaring og restaurering av kulturhistoriske bygg. Bygget som førte dem til topps, var en gammel militær hangar for sjøfly beliggende på havna i hjembyen – som ble nennsomt ombygd til et populært, maritimt museum.

- Måten de løser oppgavene sine på, er helt genial, sier Haavik. - For eksempel da de skulle restaurere en gammel, engelsk college-bygning, finansierte de dette arbeidet ved å inkorporere et nytt ”donor-bygg” i prosjektet. Det blir brukt som kontorlokaler av Statoil, og leieinntektene ivaretar driften av det gamle bygget.

 

Signalbygg

Den samme tankegangen ble benyttet da hovedbygget fra Dale havnet på tegnebrettet.

- Andrus og Raivo utarbeidet 20-25 ulike riss, før vi skjønte at løsningen lå i selve bygningskroppen og taket.

Omrisset av bygget har formen til et kjøttbein, og de gamle etasjeskillerne er av tre – noe som skaper en brannfelle. Fronten av bygget skal moderniseres innvendig med et gridsystem av stål, med glass over i stedet for takpanner. Fasaden blir også tilbakeført til sin fordums prakt med tidsriktige detaljer. Følgelig vil det fra sjøsiden framstå som før. Men innvendig blir det to ekstra etasjer på loftet, med panoramautsikt mot Sandnes og Stavanger. På byggets bakside blir linjene fra gridsystemet trukket ut til et nytt og modernistisk påbygg.

- Slik skapes det en kontrast til det gamle og gir bygget en ny identitet. Kanskje det har til og med har potensiale til å bli et signalbygg? Det hadde det fortjent!

Tegningene er ferdig godkjent, og så snart det er en investor på plass er det bare til å ta det første spadetaket.

 

Selvforsynt samfunn

I tråd med Concerto-programmet skal altså utbyggingen ivareta selvforsyning av CO2-nøytral energi i størst mulig grad.

- Tak er en viktig del av utformingen. Til høyre i området er det blant annet planlagt seks bygg med solceller på taket. Her benyttes varmepumper og energien lagres i en akkumulatortank på 40-60 kubikk vann, som plasseres midt i en stor rundkjøring ved hovedbyggets bakside. I tillegg finnes det allerede et lite kraftverk innerst i dalen. Det skal produsere energi med vann fra Dalevann. Høydeforskjellen fra toppen av fjellet og ned på om lag 180 meter, skal også utnyttes: Når folk dusjer hentes det vann via fjellet fra Lutsivannet. Høydeforskjellen skaper trykk som gir energi. Denne energien lagres i en såkalt micro-grid.

Og sist, men ikke minst skal det hentes vann fra Gandsfjorden via varmepumpe.

- En slik løsning vil produsere mer energi enn Dale forbruker – dermed kan man selge overskuddet og/eller benytte det til andre løsninger, forteller Haavik.

 

Lukrativt båtliv

Den daglige lederen drømmer om helt nytt samfunn på Dale, med butikker, barnehager, skole – og kanskje en ferje mens vi venter på brua?

- Transport er et viktig aspekt. Slik muligheten er i dag, må man kjøre gjennom Sandnes sentrum for å komme til for eksempel Forus og Stavanger, og sentrum er allerede en trafikal flaskehals. Ett alternativ er å benytte elektrisk buss med strøm fra Dale, men det hjelper ikke på tidsaspektet. Så hva med båt over til Gausel eller Hinna?

Haavik ser for seg at beboerne på Dale da kan spasere til naturbarnehagen med ungene, før de rusler ned på kaien, sitter på ferja ti minutter over fjorden, og deretter hopper på et tog til jobb i den ene eller andre retningen. Miljøvennlig og raskt.

- Utfordringen her er å få politikerne til å tenke langsiktig. På kort sikt høres buss ut som et rimeligere alternativ, da den bare trenger å bemannes av en person. Ferje trenger nok to. Men tenker man litt lengre, ser man at ferje vil øke eiendomsverdien på Dale og dermed finansiere seg selv.

 

Mer enn et kinderegg

- Det gjelder å tenke nytt og annerledes, være visjonær, sier Haavik. - Og Dale handler ikke bare om profitt, men om velferdsoptimalisering.

Han ramser opp kulturminner, vern, energi og kommunikasjon – altså flere ting enn man får i et kinderegg.

- På sikt vil også Sandnes kommune oppleve boligmangel, og her ligger alt til rette for å skape en grønn bydel. Jeg mener det er et samfunnsansvar å bevare på en samfunnsøkonomisk måte. Det er våre penger og vårt ansvar.

Han oppfordrer til å tenke løsninger i stedet for problemer:

- For det er ikke vanskelig å finne problemer! Men oljehovedstaden hadde aldri blitt til om beslutningstagerne den gang da hadde vært problemfokusert. Her har politikerne muligheten til å lage et utstillingsvindu. Så hvorfor vil Fylkeskommunen selge nå? Vi gjør ikke dette for oss selv, men for de kommende generasjoner – dette er framtida!

Redaktør -